Lexforum.cz - Milan Kvasnica: Účast ve společnosti s ručením omezeným jakožto manželství bez možnosti rozvodu

I. Úvod do problematiky

V poslední době je možno se stále častěji setkat se zakládáním obchodních společností s ručením omezeným za účelem společného nákupu nemovitosti současnými nájemníky. Předmětem tohoto pojednání je poukázat na možná rizika spojená s účastí v obchodní společnosti a nabídnout jejich řešení.

Práva a povinnosti mezi jednotlivými společníky ve společnosti s ručením omezeným upravuje společenská smlouva, přičemž otázky ve smlouvě neupravené se řídí obchodním zákoníkem. Na rozdíl od bytových družstev nezakládá účast na obchodní společnosti s ručením omezeným právo na uzavření nájemní smlouvy k nebytové jednotce ve vlastnictví této obchodní společnosti.

II. Práva společníků ve společnosti s ručením omezeným

V případě účasti v obchodní společnosti spojuje obchodní zákoník s vlastnictvím obchodního podílu v zásadě pouze právo na účast při rozhodování na valné hromadě, právo na podíl na zisku a právo na vypořádací podíl.

Nárok na podíl na zisku má společník pouze v případě, že společnost usnesením valné hromady rozhodne o vyplacení zisku společníkům. Nárok na vypořádací podíl má společník pouze při zániku účasti společníka ve společnosti. K zániku může dojít v případě zániku společnosti s likvidací, dohodou společníků nebo na základě rozhodnutí soudu.

Dle obchodního zákoníku nemůže společník ze společnosti vystoupit, může však navrhnout, aby soud zrušil jeho účast ve společnosti, nelze-li na něm spravedlivě požadovat, aby ve společnosti setrval. Pokud je společnost založena za účelem nákupu nemovitosti a následného pronájmu je prakticky vyloučeno, aby soud nalezl důvod pro zrušení účastenství společníka ve společnosti.

V případě ukončení účasti společníka ve společnosti se výše vypořádacího podílu stanoví ke dni zániku účasti společníka ve společnosti z vlastního kapitálu zjištěného z účetní závěrky, pokud společenská smlouva nestanoví, že se má zjistit z čistého obchodního majetku na základě posudku znalce.

Vlastní kapitál obchodní společnosti tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku. Jedná se zjednodušeně o zisk vyprodukovaný společností, který nebyl mezi společníky rozdělen. Pokud společnost žádný zisk nevyprodukovala, je výše vypořádacího podílu nulová.

III. Možnost úpravy rozhodování společníků o nakládání s majetkem společnosti

Jak bylo uvedeno výše, účastenství ve společnosti nezakládá právo na uzavření nájemní smlouvy k nebytovým prostorám ve vlastnictví společnosti. O uzavření nájemní smlouvy či o jejím vypovězení, není-li ve společenské smlouvě upraveno jinak, rozhoduje jednatel. Je tak výlučně na rozhodnutí jednatele, s kým a za jakých podmínek bude nájemní smlouva uzavřena. Východisko z této situace může být upraveno dvěma způsoby:

Společenská smlouva může stanovit, že o uzavření či o výpovědi nájemní smlouvy rozhoduje valná hromada. Současně může být upraveno, že k tomuto rozhodnutí je zapotřebí 100% hlasů společníků.
Společenská smlouva může upravit jednatelství jménem společnosti tak, že všichni společníci budou současně jednateli obchodní společnosti a k uzavření či vypovězení nájemní smlouvy je zapotřebí podpisu všech jednatelů.

S ohledem na skutečnost, že pouze způsob jednání jednatelů má význam i vůči třetím osobám, přikláním se k druhému navrhovanému řešení.

Rovněž je nutno upozornit na skutečnost, že nájemní smlouva na dobu neurčitou je vypověditelná v obecné tříměsíční výpovědní lhůtě. Zákon neumožňuje vypovědět nájemní smlouvu pouze byla-li uzavřena na dobu určitou. Nájemní smlouva však musí být uzavřena nejdéle na dobu 50ti let. Nejvyšší soud opakovaně dospěl k závěru, že pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu přesahující délku lidského života, je takováto doba pronájmu sjednána neplatně a smlouva je považována za smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou.

IV. Financování kupní ceny nemovitosti

Druhou problematikou, s níž se lze setkat, je problematika daňová. Pokud je obchodní společnost založena za účelem zakoupení nemovitosti tak, že základní kapitál nepostačí k úhradě celé kupní ceny nemovitosti a obchodní společnost si na pořízení nemovitosti vezme úvěr, musí být zajištěna úhrada tohoto úvěru. Splacení úvěru lze zajistit buďto nájemným nebo rozhodnutím valné hromady o příplatkové povinnosti společníků.

Pokud je úhrada úvěru financována z přijatých plateb nájemného, pak výše nájemného, aby byla daňově uznatelným výdajem nájemníků, musí být přiměřená s ohledem na výši nájemného v dané obci. Je-li úvěr na pořízení nemovitosti krátkodobý, pak musí výše nájemného několikanásobně překročit výši běžného nájemného a finanční úřad by takový výdaj nemusel považovat jako daňově uznatelný.

V. Financování formou leasingové smlouvy

V případě, že byla společnost založena za účelem zakoupení nemovitosti s následným pronájmem zakládajícím společníkům, je možno za doporučené východisko pro řešení financování nemovitosti nalézt v uzavření leasingové smlouvy k předmětnému nebytovému prostoru.

Společnost může svým rozhodnutím rozdělit zakoupenou nemovitost na nebytové jednotky, když toto rozdělení vloží do katastru nemovitostí. Následně může uzavřít smlouvu o koupi najaté věci (tzv. leasingovou smlouvu) podle ustanovení § 489 obchodního zákoníku. Rozdělení nemovitosti na nebytové jednotky nemá vliv na zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý za účelem úhrady kupní ceny. Zástavní právo bude nadále zatěžovat všechny nebytové jednotky.

V souladu se zněním obchodního zákoníku si nájemníci (resp. společníci) s obchodní společností v nájemní smlouvě sjednají, že nájemce je oprávněn koupit najatou věc během platnosti nájemní smlouvy nebo po jejím zániku.

Podle § 496 obchodního zákoníku může smlouva stanovit, že po určité době platnosti nájemní smlouvy je nájemce oprávněn nabýt bezplatně vlastnické právo k najaté věci. Mám zato, že v případě, že jsou nebytové jednotky pronajaty s právem bezplatného nabytí vlastnického práva, může finanční úřad považovat za daňově uznatelný náklad i platbu nájemného výrazně převyšující běžné nájemné v dané obci. Jedná se o tzv. leasingovou smlouvu, kterou finanční úřady běžně uznávají.

VI. Závěrečná doporučení

Jako nejvhodnější postup řešící omezená práva společníků společnosti s ručením omezeným bych doporučil upravit společenskou smlouvu tak, aby o uzavírání všech smluv vždy rozhodovala valná hromada společnosti a to tak, že ke schválení je zapotřebí 100% přítomných společníků.

Dále pak aby byli všichni společníci rovněž jednateli obchodní společnosti, když k uzavření smlouvy je zapotřebí podpisu všech jednatelů.

Rovněž je vhodné upravit právo na vypořádací podíl tak, že vypořádací podíl se stanoví na základě posudku znalce, který ocení majetek společnosti ke dni zániku účasti společníka.

Za účelem zachování právní jistoty společníků, kteří mají zájem po splacení úvěru býti vlastníkem majetku, který splácejí, je vhodné nemovitost rozdělit na nebytové jednotky a tyto následně pronajmout společníkům formou leasingové smlouvy (resp. na základě smlouvy o koupi najaté věci), když výše nájemného může odpovídat výši splátek úvěru rozpočítaným dle pronajaté plochy jednotlivým společníkům.