lexforum.cz



Načítám ...

 

Poslední komentáře:

Načítám ...

Autoři:

Milan Kvasnica (154)
Juraj Gyarfas (105)
Juraj Alexander (49)
Jaroslav Čollák (32)
Kristián Csach (26)
Martin Maliar (25)
Tomáš Klinka (22)
Milan Hlušák (20)
Martin Husovec (13)
Branislav Gvozdiak (11)
Zuzana Hecko (9)
Martin Friedrich (9)
Tomáš Čentík (9)
Michal Novotný (7)
Xénia Petrovičová (6)
Adam Zlámal (6)
Lexforum (5)
Natália Ľalíková (4)
Pavol Szabo (4)
Josef Kotásek (4)
Ján Lazur (4)
Radovan Pala (4)
Robert Goral (4)
Monika Dubská (4)
Petr Kolman (4)
Jakub Jošt (3)
Maroš Hačko (3)
Michal Krajčírovič (3)
Ivan Bojna (3)
Adam Valček (3)
Pavol Kolesár (3)
Ladislav Hrabčák (3)
Josef Šilhán (3)
Denisa Dulaková (3)
Peter Pethő (3)
Jiří Remeš (2)
Roman Kopil (2)
Dávid Tluščák (2)
Ludmila Kucharova (2)
Martin Serfozo (2)
Juraj Straňák (2)
Juraj Schmidt (2)
Marián Porvažník (2)
Bob Matuška (2)
Martin Gedra (2)
Ondrej Halama (2)
Michal Hamar (2)
Jozef Kleberc (2)
Zsolt Varga (2)
Lukáš Peško (2)
Marek Maslák (2)
Maroš Macko (2)
Peter Varga (2)
Anton Dulak (2)
Martin Šrámek (1)
Marián Porvažník & Veronika Merjava (1)
Peter Marcin (1)
Ivan Kormaník (1)
Pavol Mlej (1)
Matej Košalko (1)
Martin Svoboda (1)
Matej Gera (1)
jaroslav čollák (1)
Andrej Kostroš (1)
Gabriel Závodský (1)
peter straka (1)
Vladimir Trojak (1)
Tomas Kovac (1)
Robert Vrablica (1)
Ladislav Pollák (1)
David Horváth (1)
Martin Hudec (1)
Vincent Lechman (1)
I. Stiglitz (1)
lukas.kvokacka (1)
Lucia Berdisová (1)
Peter K (1)
Tomáš Demo (1)
Matej Kurian (1)
Robert Šorl (1)
Michal Ďubek (1)
Ondrej Jurišta (1)
Bohumil Havel (1)
Roman Prochazka (1)
Nora Šajbidor (1)
Martin Estočák (1)
Zuzana Adamova (1)
David Halenák (1)
Peter Kubina (1)
Martin Poloha (1)
Radoslav Pálka (1)
Gabriel Volšík (1)
Natalia Janikova (1)
Bystrik Bugan (1)
Igor Krist (1)
Róbert Černák (1)
Emil Vaňko (1)
Dušan Marják (1)
Peter Janík (1)
Ján Pirč (1)
Pavel Lacko (1)
Nina Gaisbacherova (1)
Marcel Jurko (1)
Katarína Dudíková (1)
Lucia Palková (1)
Jaroslav Nižňanský (1)
Viliam Vaňko (1)
Slovenský ochranný zväz autorský (1)
Petr Steiner (1)
Petr Kavan (1)
Juraj Lukáč (1)
Ivan Michalov (1)
Paula Demianova (1)
Dušan Rostáš (1)
Tomáš Ľalík (1)
Tibor Menyhért (1)
lukasmozola (1)
Miriam Potočná (1)
Martin Galgoczy (1)
Zuzana Kohútová (1)
Jana Mitterpachova (1)
Zuzana Bukvisova (1)
Vladislav Pečík (1)

Nálepky:

Načítám ...



Napsat nový článek


rss feed rss

rss feed rss - názory


O Lexforum.cz



Načítám ...

Pomůcky pro advokáty:

salvia
Judikatura
Předpisy
Rejstříky
Výpočty

Nové předpisy:

Načítám ...

Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov

Juraj Gyarfas, 14. 03. 2011 v 23:06

Budem sa trochu opakovať, keďže túto tému som nadhodil už v diskusii k Tomášovmu postu. Ale zanikla vo všeobecnejšej diskusii o vzťahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku.

Preto by som ju rád znovu nastolil v samostatnom poste.

Pozemok a stavba

Vo všeobecnej rovine rozumiem vzťahu medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku nasledovne. Umiestnenie stavby na pozemku je užívaním daného pozemku. Vyžaduje si preto právny titul, ktorý môže byť vecnoprávneho charakteru (vecné bremeno) alebo záväzkového charakteru (napr. výpožička alebo nájom).

Ak takýto titul neexistuje, prichádzajú do úvahy vecnoprávne a záväzkové riešenia. Vecnoprávne by mohlo ísť o neoprávnenú stavbu ( § 135c OZ), pričom uvedené ustanovenie upravuje práva vlastníka pozemku. Ak nejde o neoprávnenú stavbu (v čase realizácie stavby titul existoval, neskôr zanikol), mohol by sa vlastník pozemku domáhať vypratania pozemku podľa § 126 OZ (ako vyplýva z českej judikatúry NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1120/2006 a 22 Cdo 1997/2000 - avšak pozor na opačný názor v NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 746/2007). V predchádzajúcej diskusii ma však Michal presvedčil, že v mnohých prípadoch by bolo spravodlivejšie analogicky aplikovať § 135c a tým zmierniť tvrdosť vindikačnej žaloby.

Záväzkovo by sa situácia podľa môjho názoru mala riešiť cez bezdôvodné obohatenie. Vlastník stavby bez právneho titulu užíva pozemok (tým, že má na ňom umiestnenú stavbu) a vlastník pozemku by preto mal mať nárok na bezdôvodné obohatenie.

Pozemok a bytový dom

Toľko k všeobecnej situácii. Právna analýza sa však výrazne komplikuje pri pohľade na zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 23 ods. 5 ZVB "Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu". Pojmom "dom" sa v tomto kontexte zjavne myslí bytový dom podľa § 2 ods. 2 ZVB. Ide teda o "budov[u], v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov".

Z citovaného ustanovenia nie je jasné, či uvedené vecné bremeno vzniká za odplatu alebo bez odplaty. Poznámka pod čiarou odkazuje na § 151n a nasl. OZ. Tieto ustanovenia žiadnu odplatu neustanovujú (okrem nákladov na údržbu veci podľa § 151n ods. 3 OZ). Domnievam sa však, že podľa ústavne konformného výkladu by vlastník pozemku nárok na určitú formu plnenia za užívanie pozemku vo svojom vlastníctve mal mať. O akú sumu však pôjde? A ako ju právne zdôvodniť, keď zjavne nejde o bezdôvodné obohatenie (nakoľko vlastník domu má právny titul k pozemku vo forme zákonného vecného bremena)?

Pozemok a iná budova

Druhá komplikácia vyplýva z § 24 ods. 1 ZVB, podľa ktorého sa ustanovenie § 23 ods. 5 ZVB o vecnom bremene primerane vzťahuje aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Vzťahuje sa teda zákonné bremeno podľa § 23 ZVB aj na akúkoľvek inú stavbu?

Osobne si myslím, že nie. Z hľadiska systematického výkladu by bolo absurdné, keby sa tak všeobecné pravidlo nachádzalo v osobitnom zákone. Po druhé, toto ustanovenie by robilo § 135c OZ obsolétnym, čo zjavne nie je v súlade s fikciou (niekedy sci-fikciou) racionálneho zákonodarcu.

Myslím si, že zámerom zákonodarcu pri prijímaní § 24 ods. 1 ZVB bolo upraviť aplikáciu ZVB aj na budovy, v ktorých prevažujú nebytové priestory, ide však o budovy vyznačujúce sa "rozbitím" na jednotlivé jednotky a spoluvlastníctvom k spoločným priestorom.

Textuálne to však z citovaného ustanovenia nevyplýva. Pri textuálnom výklade by kľudne bolo možné povedať, že zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 sa prostredníctvom § 24 ZVB vzťahuje na všetky budovy.

Účelové "rozbitie" budovy na jednotky

Vyššie uvedený výklad by vylúčil aspoň najabsurdnejší výklad § 24 ods. 1 ZVB, ktorý rozširuje zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 na všetky budovy. Naďalej by však zachoval značný priestor na zneužívanie zákonného vecného bremena podľa ZVB aj v prípade budov, ktoré pôvodne nemali spadať pod aplikáciu ZVB.

Predstavme si napríklad nasledovnú situáciu: vlastník budovy (logistického centra) nemá právo k pozemku. Nevie sa s vlastníkom pozemku dohodnúť na usporiadaní práv a vlastník pozemku mu hrozí žalobou podľa § 135c alebo podľa § 126 OZ. Vlastník budovy sa teda rozhodne formálne rozbiť budovu na jednotlivé nebytové priestory, jeden z nich predá sesterskej spoločnosti (čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom) a bude sa domáhať vecného bremena podľa § 23 ods. 5 ZVB. Prichádza takýto výklad do úvahy?

Otázky

Aby som to však celé nejako uzavrel, skúsim sformulovať otázky do diskusie:

Otázka č. 1: Je vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 ZVB odplatné? Ak áno, pôjde o jednorázovú alebo opakovanú odplatu, kedy sa určí a bude možné domáhať sa neskôr súdneho prehodnotenia výšky odplaty?

Otázka č. 2: Vzťahuje sa vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 v spojení s § 24 ods. 1 ZVB aj na iné stavby, ako bytové domy a "nebytové domy"? Ak nie, je hranica medzi aplikáciou a neaplikáciou § 23 ods. 5 ZVB závislá len na jednostrannom úkone vlastníka stavby, ktorý ju "rozbije" na jednotlivé jednotky a následne jednu z nich predá, čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom? A čo sa stane, ak jedna osoba vykúpi všetky nebytové a bytové jednotky v budove a spoluvlastníctvo k spoločným priestorom tým pádom zanikne - zanikne aj zákonné vecné bremeno?

Otázka č. 3: Je § 23 ods. 5 ZVB v súlade s čl. 20 ústavy?

Otázka č. 4: Kedy dôjde k zásadnej novelizácii "najhoršieho" zákona v našom právnom poriadku? A ako by taká novelizácia mohla vyzerať?


Názory k článku Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov:


  Michal Novotný, 15. 03. 2011 v 11:46 - Ad Juraj

Na otázku č. 4 je odpoveď jednoduchá:

Keď kompetencie v oblasti vlastníctva bytov prejdú z Ministerstva financií na Ministerstvo spravodlivosti (áno, vlastníctvo k bytom u nás spadá do kompetencie Ministerstva financií); dovtedy to budú mať v rukách inžinieri z MF.

Novelizácia by podľa mňa mala ísť cestou zmeny myšlienkovej konštrukcie - nie byt ako predmet právnych vzťahov, ale bytové vlastníctvo k budove (stavbe, nazvi si ju ako chceš) ako špeciálny typ spoluvlastníctva k stavbe (a k spojenému pozemku), kde so spoluvlastníckym podielom bude neoddeliteľne spojené právo užívať a požívať priestorovo vymedzenú časť stavby (byt alebo nebytový priestor).

Upraviť spôsob vzniku, obsahu a zániku tohto spoluvlastníctva, zrušiť predkupné právo spoluvlastníkov, atď atď.

Ďalej zjednodušenie režimu správy, vytvorenie spoločenstva vlastníkov ex lege s obmedzenou právnou subjektivitou apod.

A veľa veľa ďalších drobných zmien, ktoré by vydali aj na nový zákon.

  Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:11 - k otazke 1

na tuto odpoved sa da najst analogicka odpoved:

k pozemnej komunikacii ma spravca vecne bremeno, pricom zakonodarca taktiez nestanovil ci ide o odplatne alebo bezodplatne vecne bremeno, prax je vsak taka ze ide o odplatne vecne bremeno

takze analogicky sa podla mna da vyvodit zaver ze ide aj v autorom spominanom pripade o odplatne vecne bremeno

  Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:13 - oprava

opravujem:
spravca komunikacie ( vlastnik komunikacie) ma vecne bremeno k pozemku nachadzajucom sa pod komunikaciou

  Juraj Gyarfas, 20. 04. 2018 v 12:09 - Spoluvlastníctvo pozemku zastavaného bytovým domom

"V dôsledku akcesorickej povahy spoluvlastníctva pozemku zastavaného bytovým domom, ktoré je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v tomto dome, nemôže byť spoluvlastníctvo pozemku samostatne zaťažené zriadením exekučného záložného práva."

R 16/2018, (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 22. júna 2017 sp. zn. 6 Cdo 203/2015)

  Juraj Gyarfas, 20. 09. 2018 v 10:42 - náhrada za zákonné vecné bremeno

"Aj keď zákon č. 182/1993 Z. z. neuvádza, že vecné bremeno vzniknuté podľa § 23 ods. 5 tohto zákona vzniká len za náhradu, je potrebné v tejto súvislosti vychádzať aj z čl. 11 ods. 4 Listiny a čl. 20 ds. 4 Ústavy. Finančná náhrada za zriadenie vecného bremena je nepochybne majetkovým právom osoby, ktorá je povinným subjektom z vecného bremena. Predmetné vecné bremeno vzniká „in rem“, vzťahuje sa na každého vlastníka zaťaženého pozemku bez ohľadu na spôsob zmeny vlastníctva. Nemožno teda jeho vznik posudzovať samostatne v prípade každého nového vlastníka zaťaženého pozemku. Finančná náhrada za vznik vecného bremena je nepochybne jednorazová; nemá teda charakter opakovaného plnenia. Je nelogické, aby pri každej zmene vlastníka mal nový majiteľ zaťaženého pozemku nový nárok na finančnú náhradu za už vzniknuté vecné bremeno."

ÚS SR, IV. ÚS 264/2018

  Juraj Gyarfas, 16. 11. 2018 v 16:51 - ÚS SR k prevodu bytu

Skutočnosť, že zákon o vlastníctve bytov v znení platnom v čase podania žiadosti žalobcu o prevod vlastníctva bytu, nevylučoval možnosť žalovanej previesť vlastníctvo bytu na žalobcov neznamená, že žalovanej vznikla takáto povinnosť. Ustanovenie § 24 zákona o vlastníctve bytov v znení platnom v čase podania žiadosti o prevod bytu o primeranom použití ustanovení tohto zákona aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, je typickým príkladom použitia analógie pri aplikácii práva, na ktorú odkazuje sám zákon.

Analógia je právne metodologický nástroj, ktorý slúži k uzavretiu otvorených medzier v zákone. Predstavuje nachádzanie práva v oblasti mimo rozsah pojmu, a to tým, že spája právne následky (dispozície) právnych noriem s prípadmi, ktoré nie sú zahrnuté do ich jazykového vyjadrenia v právnych predpisoch. Analógia zákona spočíva v tom, že sa na skutkovú podstatu zákonom neriešenú vztiahne ustanovenie zákona upravujúceho obdobnú skutkovú podstatu. Použite analógie má však svoje medze. Nie je napríklad prípustná tam, kde zákon ukladá nejaké povinnosti. Neprípustnosť analógie v týchto prípadoch možno vyvodiť z článku 152 ods. 4 ústavy, podľa ktorého výklad a uplatňovanie ústavných
zákonov, zákonov a ostatných všeobecne záväzných právnych predpisov musí byť v súlade s touto ústavou. Rešpektovanie tohto ústavného príkazu znamená povinnosť súdov interpretovať právne predpisy ukladajúce povinnosti v súlade s článkom 13 ods. 1 písm. a/ ústavy, podľa ktorého povinnosti možno ukladať zákonom alebo na základe zákona, v jeho medziach a pri zachovaní základných práv a slobôd. Ustanovenie zákona ukladajúce povinnosť musí byť jasné (zrozumiteľné) a jednoznačné (bezrozporné).

Z primeraného použitia ustanovení zákona o vlastníctve bytov v zmysle § 24 tohto právneho predpisu v znení do 30. júna 2007 nebolo možné vyvodiť vznik zákonnej povinnosti žalovanej ako vlastníčky budovy, nemajúcej charakter bytového domu, previesť vlastníctvo bytu v tejto budove na žalobcov.


II. ÚS 107/2018

Nemáte oprávnění přidat názor. Přihlaste se prosím