lexforum.cz



Načítám ...

 

Poslední komentáře:

Načítám ...

Autoři:

Milan Kvasnica (144)
Juraj Gyarfas (101)
Juraj Alexander (49)
Jaroslav Čollák (29)
Martin Maliar (25)
Kristián Csach (24)
Tomáš Klinka (14)
Martin Husovec (13)
Branislav Gvozdiak (11)
Milan Hlušák (10)
Zuzana Hecko (9)
Tomáš Čentík (9)
Michal Novotný (7)
Martin Friedrich (6)
Adam Zlámal (6)
Xénia Petrovičová (5)
Petr Kolman (4)
Radovan Pala (4)
Ján Lazur (4)
Josef Kotásek (4)
Pavol Szabo (4)
Natália Ľalíková (4)
Lexforum (4)
Monika Dubská (4)
Josef Šilhán (3)
Maroš Hačko (3)
Jakub Jošt (3)
Peter Pethő (3)
Robert Goral (3)
Pavol Kolesár (3)
Denisa Dulaková (3)
Juraj Schmidt (2)
Dávid Tluščák (2)
Martin Gedra (2)
Juraj Straňák (2)
Peter Varga (2)
Adam Valček (2)
Jiří Remeš (2)
Martin Serfozo (2)
Roman Kopil (2)
Bob Matuška (2)
Zsolt Varga (2)
Ivan Bojna (2)
Ludmila Kucharova (2)
Anton Dulak (2)
Lukáš Peško (2)
Michal Hamar (2)
Petr Steiner (1)
Natalia Janikova (1)
Martin Svoboda (1)
Nina Gaisbacherova (1)
Tibor Menyhért (1)
Pavol Mlej (1)
Róbert Černák (1)
Nora Šajbidor (1)
Martin Hudec (1)
Jozef Kleberc (1)
Paula Demianova (1)
Matej Kurian (1)
Katarína Dudíková (1)
Juraj Lukáč (1)
Martin Estočák (1)
Bystrik Bugan (1)
lukas.kvokacka (1)
Matej Košalko (1)
Tomáš Ľalík (1)
Martin Galgoczy (1)
Peter Kubina (1)
Dušan Marják (1)
Zuzana Adamova (1)
Peter Marcin (1)
Lucia Palková (1)
peter straka (1)
I. Stiglitz (1)
Peter K (1)
Tomas Kovac (1)
Viliam Vaňko (1)
Ján Pirč (1)
Gabriel Volšík (1)
Gabriel Závodský (1)
Slovenský ochranný zväz autorský (1)
Matej Gera (1)
Petr Kavan (1)
David Halenák (1)
Peter Janík (1)
Michal Ďubek (1)
Marcel Jurko (1)
Emil Vaňko (1)
Ivan Michalov (1)
lukasmozola (1)
Radoslav Pálka (1)
Bohumil Havel (1)
Vladimir Trojak (1)
Roman Prochazka (1)
Ondrej Halama (1)
Martin Šrámek (1)
Ondrej Jurišta (1)
Robert Vrablica (1)
Vincent Lechman (1)
Zuzana Kohútová (1)
Marek Maslák (1)
Tomáš Demo (1)

Nálepky:

Načítám ...



Napsat nový článek


rss feed rss

rss feed rss - názory


O Lexforum.cz



Načítám ...

Pomůcky pro advokáty:

salvia
Judikatura
Předpisy
Rejstříky
Výpočty

Nové předpisy:

Načítám ...

A je to (tu) - Pat a Mat regulujú nájomné

Juraj Alexander, 25. 04. 2009 v 16:58

Myslel som, že keď na Jinom Práve hosťuje Jiný Jára, mohli by sme my dať príležitosť dvojici oveľa šikovnejších a vynaliezavejších konštruktérov, ale slovenský Najvyšší súd spolu s generálnym prokurátorom ma predbehli. Ako upozorňuje klasik ... “aj tak sme stále frajeri!”...

Zatiaľ čo v zemi českej od roku 2000 zúril ohľadom regulácie nájmov bytov boj medzi ústavným súdom a majiteľmi domov na jednej strane, a vládou, parlamentom a všeobecnými súdmi na druhej strane, na feldvidéku sa nejak ani jednej strane do boja nechcelo. Samozrejme, dôvodom je hlavne nižšia výbušnosť témy – oveľa menšia časť obyvateľstva býva v nájomných bytoch a tým pádom je aj menej regulovaných vlastníkov (a klobásizmus, samozrejme). Okrem toho, predchádzajúca pravicová vláda regulované nájomné celkom rozumne zdvihla, takže teraz dosahuje zhruba štvrtinu trhového. Sice stále protiústavné, ale už nie úplný výsmech.

Najnovší krok však urobil slovenský najvyšší súd na návrh generálneho prokurátora. V uznesení 3 M Cdo 6/2008 zo 4. februára 2009 rozhodol NS na podnet mimoriadneho dovolania GP, že prenajímateľ nemal právo zvýšiť nájomné v nadväznosti na zvýšenie maximálneho prípustného nájomného v regulačných vyhláškach. Myslím, že ÚS ČR niečo podobné poznamenal v jednom zo svojich prvých nálezov na túto tému. Je to celkom logické – zmluvu možno meniť len zákonom (na jeho základe) alebo dohodou ( § 493 obč. z.). Za prvé, § 696 obč. z. (a ani zákon o cenách) nezmocňuje vládu ani žiadne ministerstvo k vydaniu predpisu upravujúceho zvyšovanie nájomného (keby aj, muselo by to byť zmocnenie veľmi jasné, aby bolo v súlade s ústavou). Za druhé, predpisy o regulácii nájomného, aj keď postupne zvyšovali maximálne dovolené nájomné, neoprávňovali prenajímateľa nájomné jednostranne zvýšiť. Takže NS rezolútne rozhodol, že prenajímateľ nemal právo na nájomné zvýšené regulačnými opatreniami (tj. mal nárok len na nájomné vo výške z roku 1994) a nižšie súdy mali zamietnuť jeho žalobu. V tomto prípade uzavreli nájomca a prenajímateľ nájomnú zmluvu v roku 1994 a z rozsudku nie je jasné, od kedy medzi nimi prebiehal spor o možnosť zvýšiť nájomné.

Analýza by bola asi trochu odlišná vo väčšinových prípadoch, ktoré vyzerajú následujúco: Nájom bytu vznikol transformáciou práva osobného užívania k 1. 1. 1992. Nájomné bolo vtedy stanovené vyhláškou ako pevné. Niektorí prenajímatelia následne uzavreli nové nájomné zmluvy s nájomcami, tie však neupravovali zvyšovanie nájomného. Následne boli prijaté nové regulačné predpisy, ktoré už neupravovali nájomné ako pevné, ale len stanovovali maximálne prípustné nájomné a nevzťahovali sa na nové nájomné zmluvy (dohodou bolo teda možné reguláciu obísť). Médiá to propagovali ako zvyšovanie regulovaného nájomného, prenajímatelia nájomné zvýšili a nájomcovia, vymasírovaní médiami, nenamietali – ešte aby rozumeli tak komplikovanej záležitosti, ako, že zmluvu nie je možné meniť bez ich súhlasu.

Jediný ústavný útok proti regulácii nájomného prebehol v roku 2007, keď GP podal na Ústavný súd návrh na zrušenie regulačných predpisov (Pl. ÚS 128/07 (SR)) – aj keby bol úspešný, šlo by o podobne neúčinné víťazstvo, ako v ČR až do februára 2006 (Pl. ÚS 20/05 (ČR)). Na rozdiel od ČR však GP svoj návrh v decembri 2008 stiahol, keď vláda regulačné opatrenie vymenila. GP evidentne zmenil svoj pohľad na vec a následne podal zmienené mimoriadne dovolanie. Zaujímavé je, že uvedené podanie na ÚS sa nevyskytuje v zozname, ktorý má GP na svojej stránke.

NS v rozhodnutí, a ani GP vo svojom návrhu, sa vôbec nezaoberajú dopadom, ktorý by ich názor mohol mať na stovky a tisíce iných vzťahov, a pochopiteľne, ani ústavno-právnymi súvislosťami. Naprosto šialené, dokonalý príklad totálneho klobásizmu (alebo párkizmu?) spojeného s primitívnym, účelovým, formalizmom. Bohužiaľ, ani strany vo svojich vyjadreniach nie. Tisíce nájomcov a prenajímateľov sa teraz ocitajú v situácii, kde nie je jasné, či nájomné platené za posledných pár rokov nie je prakticky v plnej miere bezdôvodným obohatením prenajímateľa. Samozrejme, dalo by sa argumentovať tým, že ak nájomca dobrovoľne platil, vlastne s tým súhlasil – nájomca však má silný protiargument, že bol uvedený do omylu (prenajímateľ rovnako). Samozrejme, ústava by mala tento spor vychýliť na stranu prenajímateľa. Jemný ohľad na súvislosti, keď už sa GP rozhodol využiť svoju mimoriadnu (a v tomto prípade protiústavne využitú) právomoc, by nebol od veci.

Celá regulácia nájomného je evidentne protiústavná (a nebolo treba čakať na ESLP s famóznym rozhodnutím Hutten-Czapska). Ústavný súd má len jednu možnosť, ako s tým efektívne naložiť – zrušiť § § 710 a 711 občianskeho zákonníku, ktoré obmedzujú možnosť výpovede z nájmu bytu. To je pomerne drastické opatrenie, ale nič iné nepomôže – a ak chcú prenajímatelia skutočne s vecou pohnúť, jediné, čo im ostáva, je začať ústavnosť týchto dvoch ustanovení hromadne napádať. Existujú len dve cesty – skupina poslancov v abstraktnom preskume – neviem, či si opozícia chce pohnevať všetkých nájomcov – alebo podanie výpovede bez udania dôvodu a následný spor na základe žaloby nájomcu na neplatnosť výpovede alebo na základe žaloby prenajímateľa na vypratanie. V tomto spore žiadať o podanie návrhu na preskúmanie ústavnosti na ÚS, prípadne o neaplikáciu týchto paragrafov pre rozpor s medzinárodnou zmluvou – EDĽP.

O aktuálnom zmätku, ktorý vládne na Slovensku svedčí aj spôsob, akým sa Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja snaží zistiť počet bytov s regulovaným nájmom – žiada nájomníkov, aby sa prihlásili (tu).



Názory k článku A je to (tu) - Pat a Mat regulujú nájomné:


  Milan Kvasnica, 27. 04. 2009 v 09:52 - Úprava nájmu bytu v zahraničí

Ústavný súd má len jednu možnosť, ako s tým efektívne naložiť – zrušiť § § 710 a 711 občianskeho zákonníku, ktoré obmedzujú možnosť výpovede z nájmu bytu.

Chtěl bych se zeptat, jaká je úprava v zahraničí: Německu, UK, Francii, USA - zda tam je taky něco podobného, jako je náš § 685 OZ: Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.

Pokud jde o komentované rozhodnutí - domnívám se, že je velmi nešťastné a to zejména z uváděného důvodu - narušení právní jistoty.
Pokud však z dané situace existuje východisko podobné jako v ČR - je nutno nájemníka žalovat u soudu na určení projevu vůle, že se uzavírá dodatek měnící výši nájemného - pak se jedná o šťastný den pro SK advokacii :).

  Juraj Alexander, 28. 04. 2009 v 16:02 - Nahradenie prejavu vole

Ale to nahradenie prejavu vôle je tiež len teória, aspoň podľa NS ČR (aj keď nižšie súdy sú asi normálnejšie): 1/ rozhodnutie bolo možné vydať len do 31. marca 2006 (26 Cdo 3255/2007), 2/ rozhodnutie o zvýšení je konštitutívne, tj. od jeho právnej moci (28 Cdo 1342/2008 - s týmto síce ÚS nesúhlasí, ale myslím, že NS ešte názor nezmenil) a 3/ NS priznal možnosť rozhodnutia o zvýšení prvý krát niekedy v lete 2006 (myslím, že 26 Cdo 1039/2006).

Výsledok - množina možných rozhodnutí o zvýšení nájomného v súlade s judikatúrou NS je prázdna. Síce šťastný deň pre advokáciu, menej pre klientov...

  Juraj Gyarfas, 01. 05. 2009 v 19:24 - zrusenie §§ 710 a 711 OZ?

Dakujem za zaujimavy clanok. Vela zaujimavych podnetov a tazko riesitelny problem. Ale nerozumiem, preco ako mozne riesenie spominas protiustavnost § § 710 a 711 OZ? Preco by tie ustanovenia mali byt protiustavne?

Neviem ako je to v zahranici, len som zbezne pozrel nemecky BGB a § 574 tiez taxativne ustanovuje dovody vypovede zo strany prenajimatela (plus § 569 BGB upravuje niektore vynimocne dovody). Podla odseku 1 vypoved za cielom zvysenia najomneho je vylucena. Podla odseku 4 zakonnu upravu nemozno zmluvne zmenit v neprospech najomcu.

Neviem ako je to teda v inych krajinach, ale nevidim ziadny dovod protiustavnosti obmedzenia skoncenia najmu zo strany prenajimatela (rovnako ako obmedzenia skoncenia pracovneho pomeru zo strany zamestnavatela, atd.)

  Juraj Alexander, 02. 07. 2009 v 19:35 - Neskora reakcia

Keďže v máji som sa k tomu nedostal, reagujem až teraz.

Netvrdím, že § § 710 a 711 sú protiústavné osve. Hovorím, že v kontexte celkovej právnej úpravy, za súčasnej výšky regulovaného nájomného, je ich kombinovaný účinok protiústavný. A zároveň, že ich zrušenie je jedinou možnosťou, ako môže ústavný súd naložiť so súčasnou situáciou. Na žiadny iný efektívny zásah nemá právomoc. Že rovnaké ustanovenia v inom kontexte môžu byť kompletne ústavne-konformné je samozrejme absolútne správna úvaha.

  Juraj Gyarfas, 07. 07. 2009 v 18:10 - ešte k protiústavnosti § 711 OZ

Asi celkom nerozumiem. § 711 podľa mňa nemôže byť vyhlásený za protiústavný vo vzťahu k regulovaným nájmom a v iných situáciách ok (a nesúhlasím s tým, že je protiústavný ako taký). Nezdá sa mi to ako schodné riešenie. Možno by to nemalo byť riešené súdnou cestou (súdnou cestou proti štátu áno, ale nie vo vzťahu k nájomcom). Skôr sa mi zdá, že vzťah medzi vlastníkmi a nájomcami by mal byť riešený legislatívne.

  Juraj Alexander, 09. 07. 2009 v 15:27 - Sudna cesta

Podľa mňa úlohou ústavného súdu je chrániť základné práva. Tj. ak ich má ako chrániť, tak to má aj urobiť. V tomto prípade má prostriedok nápravy a veľmi efektívny. § 711 sa v skutočnosti aplikuje takmer výlučne v regulovaných nájmoch, keďže (a teraz síce strielam od boku, ale odhadujem, že empirický výskum by potvrdil tento odham) všetky ostatné nájmy sú buď na dobu určitú alebo družstevné, tj. so špeciálnou úpravou. Zrušenie § 711 by v tých prípadoch nejaký zásadný dopad nemalo, keďže nájmy na dobu určitú by boli len prechodne nevypovedateľné (čo s ohľadom na rýchlosť súdneho systému prakticky sú aj teraz - skús vypratať nájomníka, ktorý zostane v byte) - bez nejakého traumatického dopadu a družstevných nájmov by sa to prakticky nedotklo - tam si dovolím tvrdiť, že § 711 je tiež protiústavný a chcelo by to komplexnejšiu úpravu...

Podľa mňa v prípade, že jedna skupina obyvateľov vďaka protiústavnej regulácii neodôvodnene profituje na úkor inej skupiny a ústavný súd s tým môže pohnúť, je zmysluplné priznať základným právam horizontálny účinok a napraviť túto nerovnosť, obzvlášť keď pri vertikálnom riešení (platení náhrady škody štátom) by bremeno niesli všetci občania, tj. aj tí, ktorí z tej regulácie žiadny profit nemajú. Samozrejme, legislatívne riešenie by bolo ideálne, ale v ČR to trvalo šesť rokov a súčasná slovenská vládna koalícia sa vôbec netají nezáujmom túto vec riešiť.

  Milan Kvasnica, 26. 07. 2009 v 21:52 - Náhrada škody vůči státu

V dubnu 2009 vydal Ústavní soud ČR nález Pl.ÚS-st 27/09:
Dočasný odkaz na rozhodnutí je zde:
http://salvia2.gurkol.net/katsrchreader.php?soubor=3003325

Závěry tohoto rozhodnutí jsou mimo jiné ty, že pronajímatel má z důvodu regulace nájemného právo na náhradu vůči státu.

  Milan Kvasnica, 19. 09. 2009 v 00:42 - Podrobněji NS

25 Cdo 3777/2007 - jedná se o náhradu za nucené omezení vlastnického práva

Nemáte oprávnění přidat názor. Přihlaste se prosím