Lexforum.cz - Juraj Alexander: Katastrální novela, katastrální problém anebo katastrofické soudy?

Poslanecká sněmovna projednává novelu zákona o katastru nemovitostí (p.t.č. 460). Kromě několika potřebných změn novela přináší nový institut tzv. “poznámky spornosti”, tj. zvláštního druhu poznámky v katastru nemovitostí o tom, že nemovitost je předmětem sporu. Tato poznámka spornosti (je jí věnován nový paragraf 9a) se vyznačuje oproti běžné poznámce pouze tím, že zákon zvlášť stanoví dopad její existence na právní vztahy. Podle mého názoru však novela nepřináší nic, co by nevyplývalo z dosavadního práva, pokud by ovšem judikatura předpisy interpretovala smysluplně.

Soudy dovodily, že pokud je podán návrh na vklad věcného práva a zároveň (bez ohledu na to, zda před nebo po podání návrhu) je zpochybněno převodcovo (zástavcovo nebo povinného) vlastnické právo k nemovitosti anebo platnost právního úkonu, na jehož základě má být zapsáno právo (např. kupní smlouvy), katastrální úřad je povinen přerušit řízení o vkladu až do vyřešení sporu o vlastnické právo (srov. nález ÚS ČR, sp.zn. II. ÚS 94/99, z 25. ledna 2000; rozsudek NSS ČR, sp. zn. 6 Ans 2/2005, z 20. dubna 2006 a stanovisko ČUZK č. 182/2006-15 z 24. ledna 2006 a na něj navazující stanovisko ČÚZK 4085/2006-15 ze dne 22. srpna 2006) a to z důvodu vznesení předběžné otázky vlastnického práva převodce (neboli povinného z jiného věcného práva, dále jen převodce). To platí i podle nového správního řádu, a to podle § 64 odst. 1 písm. c) zákona č. 500/2004 Sb.

S tímto názorem nesouhlasím, myslím si, že není důvod řízení přerušovat, a uvedená novela je proto (v příšlušné části zbytečná). Současné znění zákona totiž odůvodňuje interpretaci, která nedovoluje vkladové řízení přerušit (část A), má stejné praktické důsledky, jako řešení navržené v novele (část B), a nijak neohrožuje práva žalobce, tj. domnělého či skutečného vlastníka uplatňující své právo u soudu (část C). Interpretace soudů však bezdůvodně a formalisticky zasahuje do vlastnického práva žalovaného a proto je novela potřebná.A. Právní otázka – je potřeba přerušit řízení?

Podle § 5 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických práv (zákon č. 265/1992 Sb.) a související judikatury zkoumá katastrální úřad návrh na vklad pouze z důvodů zde stanovených. Podle písm. e) katastrální úřad zkoumá, „zda je převodce [...] oprávněn nakládat s nemovitostmi“ a podle písm. a), zda „navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru“. V případě, že vlastnické právo převodce, resp. povinného, je zapsané v katastru nemovitostí, je podle mého názoru zcela jednoznačně ustanovení písmena a) v poměru speciality k ustanovení písmena e) stejného odstavce. To znamená, že pokud je vlastnické právo převodce zapsáno v KN, nemůže katastrální úřad zkoumat správnost tohoto zápisu (to neznamená, že nemůže zkoumat události, které mohly omezit právo převodce s nemovitostí nakládat, které nastaly po uvedeném zápisu – například existenci předběžného opatření anebo vznik spoluvlastnictví po uplynutí tří let od zániku manželství). A fortiori pak katastrální úřad nemůže zkoumat platnost předchozích zápisů z hledisek, která by nemohl zohlednit ani při provedení tohoto předchozího zápisu. Opačný výklad (tj. že katastr může zkoumat platnost předchozích převodů) by byl v rozporu se základním principem omezené kontroly návrhu podle § 5 odst. 1 zákona o zápisech.

Předběžnou otázkou je podle § 57 odst. 1 správního řádu otázka, na jejímž řešení závisí vydání rozhodnutí. Rozhodnutí katastrálního úřadu však nezávisí na posouzení správnosti stavu předchozích zápisů v katastru (tj. existence vlastnického práva převodce) a, v míře přesahující hlediska uvedené v § 5 odst. 1 zákona o zápisech, ani na posouzení platnosti převodního dokumentu. Proto existence sporu o vlastnické právo převodce a (v rozsahu přesahujícím hranice § 5 odst. 1 zákona o zápisech) ani o platnost aktuálního převodu nevyvoláva předběžnou otázku a není důvod přerušit vkladové řízení.

B. Praktická otázka – jaké je řešení nesouladného rozhodnutí soudu?

Pokud katastrální úřad vklad provede a soud posléze rozhodne, že převodce, resp. povinný, nebyl vlastníkem nemovitosti, zapíše se vlastnické právo určené rozhodnutím soudu do katastru nemovitostí záznamem podle § 7 odst. 1 zákona o zápisech. Předchozí rozhodnutí o vkladu se rušit nemusí. Toto rozhodnutí se však stane bezpředmětným, protože katastrální úřad zapíše vlastníka uvedeného v rozhodnutí soudu, bez ohledu na to, ke kolika převodům nemovitosti mezi časem došlo.

Pokud bude po podání určovací žaloby vloženo vlastnické právo pro jinou osobu než žalovaného, může žalobce navrhnout, aby soud rozhodl, že nový vlastník vstupuje do řízení na místo žalovaného, aby byl rozsudek závazný i pro nabyvatele. V případě zápisu zástavního nebo jiného věcného práva může žalobce rozšířit svůj petit i na vyslovení neplatnosti takto zapsaného práva a navrhnout, aby byl do řízení přibrán jako žalovaný i oprávněný z takového práva. Požadovat od žalobce, aby podával takové návrhy na pasivní procesní sukcesi je oprávněné a zatěžuje jej to jen v rozsahu, který je přípustný. Stejně totiž musí zajistit pasivní věcnou legitimaci s ohledem na transakce realizované před podáním žaloby.

C. Otázka zájmů – kdo je v ohrožení?V katastru nemovitostí po celou dobu řízení o žalobě setrvává poznámka a třetí osoby jsou tak o trvajícím řízení informovány. Zároveň nemůže být ohroženo postavení žalobce, protože české právo nezná ve vztahu k nemovitostem institut nabytí od nevlastníka. Jediný institut s obdobnými účinky je vydržení vlastnického práva nebo věcného břemene, nabyvatel však právo nabude pouze pokud je v dobré víře. Dobrá víra je však v dané situaci vyloučena existencí poznámky o probíhajícím soudním sporu (již podle současné úpravy, novelizovaný předpis na věci nic nezmění). Zástavní právo ani předkupní právo pak nelze od osoby, která dotčenou věc nevlastní, nabýt vůbec.

Žalovaný – převodce – a stejně tak i jeho protistrany – však současnou interpretací ohroženi jsou. S ohledem na uvedený právní stav ohledem nabytí od nevlastníka nevidím důvod omezovat pouze z důvodu podané žaloby dispoziční oprávnění žalovaného vlastníka. Pokud na to je důvod, soud může nařídit předběžné opatření. Přerušení řízení o vkladu věcného práva k žalobou dotčeným nemovitostem však způsobuje zcela zásadní omezení oprávnění nakládat s nemovitostmi. Až do povolení vkladu katastrálním úřadem nemá oprávněná osoba jistotu, že právo nabyla, protože může dojít ke skutečnosti, která zabrání vzniku práva, například k zamítnutí návrhu pro formální chybu. V případném insolvenčním řízení pak např. banka nebude mít postavení zajištěného věřitele a proto nebude žalovanému ochotna poskytnout úvěr, bez ohledu na to, že považuje příslušnou žalobu na určení vlastnického práva za zcela neopodstatněnou a byla by připravena úvěr poskytnout i přes existenci poznámky.

Vlastník tak prakticky po dobu probíhajícího soudního řízení o určení vlastnického práva nemůže se svou nemovitostí disponovat bez ohledu na smysluplnost nebo opodstatněnost námitek, kterými je jeho vlastnické právo zpochybňováno. Nejde proto pouze o omezení právní jistoty – jde zde o faktické omezení vlastnického práva.Za této situace tak může kdokoliv zabránit vlastníkovi v dispozici s nemovitostmi bez jakéhokoliv rizika, a bez toho, aby měl vlastník možnost toto omezení zpochybnit.

Naproti tomu, při předběžném opatření zákon upravuje povinnost nahradit škodu a stanoví povinnost složit zálohu na takovou škodu ( § 77a odst. 1 a § 75b o.s.ř.). Zákon zároveň dává žalovanému možnost toto rozhodnutí zpochybnit odvoláním a jednoznačně stanoví právní účinky předběžného opatření ( § 76f odst. 1 o.s.ř.).
ZávěrJednoduchá změna interpretace ustanovení relevantních k uvedenému problému by stačila a nebyla by potřeba přijímat novelu. Soudy bohužel nedohlédly na následky svých rozhodnutí (a, i přes to, že si nedovolím použit termín formalizmus, soustředily se více na formu, tj. text právních předpisů, než na praktické důsledky a smysluplnou interpretaci těchto předpisů) a tak je tato novela potřebná.